TRANH CHẤP LIÊN QUAN ĐẾN ĐẤT ĐAI CÓ GIẢI QUYẾT BẰNG TRỌNG TÀI ĐƯỢC KHÔNG?

Trong hoạt động đầu tư và kinh doanh hiện nay, nhiều giao dịch thương mại có liên quan trực tiếp đến quyền sử dụng đất như chuyển nhượng dự án, hợp tác đầu tư, thuê đất hoặc phát triển bất động sản. Khi phát sinh tranh chấp, bên cạnh Tòa án, một câu hỏi thường được đặt ra là: Liệu tranh chấp liên quan đến đất đai có thể được giải quyết bằng trọng tài thương mại hay không?

Luật Đất đai năm 2024 đã có những quy định mới ghi nhận khả năng giải quyết một số tranh chấp liên quan đến đất đai bằng trọng tài thương mại. Tuy nhiên, không phải mọi tranh chấp đất đai đều thuộc thẩm quyền của trọng tài. Việc xác định đúng loại tranh chấp có ý nghĩa quan trọng trong việc lựa chọn phương thức giải quyết phù hợp.

1. Tranh chấp đất đai là gì?

Theo khoản 47 Điều 3 Luật Đất đai năm 2024, tranh chấp đất đai được hiểu là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.

Căn cứ theo Nghị quyết số 04/2017/NQ-HĐTP, ngày 05/05/2017 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao, các tranh chấp liên quan đến đất đai thường được chia thành hai nhóm chính:

• Tranh chấp về quyền sử dụng đất, tức là tranh chấp xác định ai là người có quyền sử dụng hợp pháp đối với thửa đất;
• Các tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất, chẳng hạn như tranh chấp phát sinh từ giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất, hoặc tranh chấp chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất.

2. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp của trọng tài thương mại

Theo Điều 2 Luật Trọng tài thương mại năm 2010, trọng tài có thẩm quyền giải quyết các tranh chấp sau:

• Tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại;
• Tranh chấp phát sinh giữa các bên trong đó ít nhất một bên có hoạt động thương mại;
• Các tranh chấp khác giữa các bên mà pháp luật quy định được giải quyết bằng trọng tài.

Như vậy, thẩm quyền của trọng tài chủ yếu gắn với các tranh chấp phát sinh từ hoạt động thương mại hoặc các trường hợp pháp luật cho phép giải quyết bằng trọng tài.

3. Tranh chấp đất đai nào có thể giải quyết bằng trọng tài?

Luật Đất đai năm 2024 đã có quy định mới về thẩm quyền giải quyết một số tranh chấp liên quan đến đất đai bằng trọng tài thương mại. Cụ thể, khoản 5 Điều 236 Luật Đất đai năm 2024 quy định:

“5. Tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai do Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự hoặc do Trọng tài thương mại Việt Nam giải quyết theo quy định của pháp luật về trọng tài thương mại.”

Bên cạnh đó, khoản 6 Điều 236 Luật Đất đai năm 2024 cũng quy định Ủy ban nhân dân các cấp có trách nhiệm cung cấp hồ sơ, tài liệu liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất khi Tòa án hoặc Trọng tài thương mại yêu cầu để phục vụ việc giải quyết tranh chấp.

Như vậy, pháp luật đất đai hiện hành đã ghi nhận thẩm quyền của trọng tài thương mại trong việc giải quyết các tranh chấp phát sinh từ hoạt động thương mại có liên quan đến đất đai. Trên thực tế, các tranh chấp thuộc trường hợp này thường phát sinh từ các giao dịch thương mại có đối tượng liên quan đến quyền sử dụng đất, chẳng hạn như:

• Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trong hoạt động kinh doanh;
• Tranh chấp hợp đồng hợp tác đầu tư, phát triển dự án bất động sản;
• Tranh chấp trong dự án kinh doanh bất động sản: Tranh chấp giữa chủ đầu tư và khách hàng (người mua/thuê) về tiến độ bàn giao, diện tích, chất lượng công trình, hoặc các điều khoản thanh toán.
• Tranh chấp góp vốn bằng quyền sử dụng đất: Các bên góp vốn để thành lập pháp nhân mới hoặc thực hiện dự án.

Ngược lại, những tranh chấp đất đai không phát sinh từ hoạt động thương mại thì không thuộc thẩm quyền giải quyết của trọng tài. Ví dụ:

• Tranh chấp thừa kế có đối tượng là quyền sử dụng đất;
• Tranh chấp ranh giới đất, lối đi chung giữa các hộ gia đình, cá nhân;
• Tranh chấp xác định ai là người có quyền sử dụng đất hợp pháp.

4. Kết luận

Có thể thấy rằng, pháp luật đất đai hiện hành đã có các quy định rõ xác định tranh chấp phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai hoàn toàn có thể được giải quyết bằng trọng tài thương mại. Các quy định mới này giúp các chủ thể liên quan được quyền linh hoạt lựa chọn phương thức giải quyết tranh chấp và phương thức trọng tài với các ưu điểm như tính linh hoạt, bảo mật, thời gian giải quyết nhanh và phán quyết có giá trị chung thẩm (không kháng cáo, kháng nghị) cũng có thể trở thành lựa chọn phù hợp đối với các chủ thể khi phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai.

Bài viết trên đã phân tích chi tiết vấn đề "Tranh chấp liên quan đến đất đai có giải quyết bằng trọng tài được không?". Để biết thêm thông tin chi tiết hoặc cần hỗ trợ pháp lý, vui lòng liên hệ Ban thư ký MCAC:

• Hotline: 0935 925 068 - 0236 365 6799
• Email: contact@mcac.vn
• Xem thêm: Các lưu ý khi soạn thảo điều khoản thỏa thuận trọng tài để tránh bị vô hiệu?